Rejestracja najmu krótkoterminowego — obowiązek UE a polski CWTON
Jeśli wynajmujesz mieszkanie na krótkie pobyty — przez Airbnb, Booking.com czy podobną platformę — od kilku miesięcy krąży informacja, że grozi Ci kara nawet 50 000 zł za brak wpisu do rejestru. To i prawda, i nieprawda naraz, w zależności od tego, o czym dokładnie mowa: o unijnym rozporządzeniu, które już obowiązuje, czy o polskiej ustawie, która dopiero czeka na uchwalenie. Rozdzielenie tych dwóch rzeczy jest tu najważniejsze — pomylenie ich prowadzi albo do niepotrzebnej paniki, albo do złudnego spokoju.
Rozporządzenie (UE) 2024/1028 — co obowiązuje od 20 maja 2026 r.
Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia danych i wymiany informacji w sektorze usług krótkotrwałego zakwaterowania weszło w życie 20 maja 2026 r. w całej Unii Europejskiej. Rozporządzenie unijne — w odróżnieniu od dyrektywy — obowiązuje wprost, bez potrzeby przepisywania go w krajowej ustawie.
Jego trzon to obowiązek rejestracji każdego lokalu oferowanego na krótkie pobyty w systemie teleinformacyjnym prowadzonym przez państwo członkowskie oraz nadanie mu unikalnego numeru identyfikacyjnego, który musi pojawić się w każdym ogłoszeniu. Platformy pośredniczące (Airbnb, Booking.com i inne) mają obowiązek weryfikować ten numer i przekazywać dane o transakcjach organom krajowym.
Problem w tym, że rozporządzenie zakłada istnienie krajowego systemu teleinformacyjnego, a Polska — podobnie jak część innych państw — skorzystała z okresu przejściowego i tego systemu jeszcze nie uruchomiła.
Kogo dotyczy próg 30 dni
Zarówno rozporządzenie unijne, jak i przygotowywana polska ustawa posługują się progiem 30 dni: wynajem lokalu na okres nieprzekraczający 30 dni traktowany jest jako usługa hotelarska, niezależnie od skali działalności i formy prawnej właściciela. Oznacza to, że przyszły obowiązek wpisu do rejestru obejmie zarówno profesjonalnych operatorów zarządzających kilkunastoma apartamentami, jak i właściciela wynajmującego okazjonalnie jedno mieszkanie w wakacje — próg dotyczy długości pobytu gościa, a nie tego, czy wynajmujący prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą.
To ważne rozróżnienie względem tego, co już dziś funkcjonuje na poziomie gmin. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych nakłada już obowiązek wpisu do prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie — ale w praktyce dotyczy to przedsiębiorców i rolników prowadzących taką działalność, a nie każdego prywatnego właściciela wynajmującego mieszkanie okazjonalnie. CWTON ma tę lukę zamknąć, obejmując rejestracją wszystkich, niezależnie od tego, czy mają zarejestrowaną działalność.
Czego jeszcze nie ma w Polsce — okres przejściowy
Krajowym odpowiednikiem systemu z rozporządzenia ma być Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Na dziś CWTON nie działa: nie ma obowiązku uzyskania numeru CWTON, nie ma sankcji za jego brak, a platformy nie blokują ogłoszeń z tego powodu. Innymi słowy — obowiązek istnieje na poziomie unijnym, ale bez krajowej infrastruktury nie da się go faktycznie wykonać, a i nie ma jeszcze kto tego egzekwować.
Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy, który ma wdrożyć rozporządzenie i uruchomić CWTON, ale to wciąż projekt — nie obowiązujące prawo, i sam rząd zgłaszał do niego poprawki już po przyjęciu. Zapowiedzi wskazują, że ustawa ma opuścić Sejm po wakacjach, a pełne uruchomienie rejestru planowane jest na jesień 2026 r. — to orientacyjny termin, który przy tego typu projektach bywa przesuwany.
Uwaga: dopóki projekt nie zostanie uchwalony i podpisany, opisane niżej kary i szczegóły procedury mogą się jeszcze zmienić. Traktuj je jako kierunek, w którym zmierzają przepisy, a nie jako obowiązujący dziś stan prawny, i sprawdź aktualny status projektu na stronach Sejmu przed podjęciem decyzji.
Co ma się zmienić po uruchomieniu CWTON
Zgodnie z rządowym projektem, po wejściu ustawy w życie każdy lokal oferowany na krótkie pobyty będzie musiał mieć wpis w CWTON i indywidualny numer identyfikacyjny widoczny w ogłoszeniu. Platformy rezerwacyjne mają prezentować wyłącznie oferty z ważnym numerem, a prowadzenie takiej działalności bez wpisu — lub reklamowanie lokalu bez numeru — ma być zagrożone administracyjną karą pieniężną do 50 000 zł. Karom mają podlegać także same platformy, jeśli nie dopełnią obowiązku weryfikacji numerów.
Projekt przewiduje też możliwość kontroli podejmowanych na wniosek — w praktyce najczęściej sąsiadów zgłaszających uciążliwy najem krótkoterminowy w budynku mieszkalnym. To istotna zmiana jakościowa: dziś skarga sąsiada na turystów rotujących się w mieszkaniu obok trafia najczęściej do wspólnoty albo prosto do policji w sprawie zakłócania ciszy nocnej, bez żadnego związku z obowiązkiem rejestracyjnym. Po wejściu ustawy taka skarga będzie mogła uruchomić kontrolę wpisu do CWTON — co dla właściciela bez numeru oznacza realne ryzyko postępowania, a nie tylko interwencję sąsiedzką.
Ile faktycznie można stracić — przykład liczbowy
Załóżmy właściciela, który wynajmuje trzy mieszkania w Krakowie na krótkie pobyty przez jedną z platform, każde generujące około 2 500 zł miesięcznego przychodu. Jeśli po wejściu w życie ustawy nie dopełni obowiązku wpisu do CWTON dla żadnego z nich, kara do 50 000 zł może zostać nałożona za każdy lokal z osobna — teoretycznie do 150 000 zł łącznie, czyli więcej niż roczny przychód ze wszystkich trzech mieszkań razem. Nawet przy ostrożnym założeniu, że organ nałoży karę niższą niż maksymalna, ryzyko jest nieproporcjonalne do kosztu samej rejestracji, która — jak wskazują dotychczasowe zapowiedzi — ma być bezpłatna lub symboliczna.
Co zrobić już teraz
Zanim ustawa wejdzie w życie, nie masz obowiązku rejestracyjnego — ale masz czas na przygotowanie:
- Sprawdzaj status projektu na stronach Sejmu i komunikaty resortu odpowiedzialnego za turystykę; data uruchomienia CWTON może się jeszcze przesunąć.
- Zbierz dokumenty, które prawdopodobnie będą potrzebne do wpisu: tytuł prawny do lokalu, dane techniczne, potwierdzenie zgodności z przepisami przeciwpożarowymi dla najmu turystycznego, jeśli dotyczy.
- Zweryfikuj treść swoich ogłoszeń pod kątem tego, że w przyszłości będą musiały zawierać numer — dobrym nawykiem jest już teraz pisać ogłoszenia w sposób łatwy do zaktualizowania, zgodnie z zasadami opisanymi w przewodniku o ogłoszeniu i zdjęciach mieszkania.
- Jeśli krótkoterminowy najem zaczyna generować więcej obowiązków administracyjnych niż przychodu, to dobry moment, żeby uczciwie porównać go z najmem długoterminowym — opisaliśmy różnice w porównaniu najmu krótkoterminowego i długoterminowego.
- Całościowy przegląd tegorocznych zmian w prawie najmu, w tym tej regulacji, znajdziesz w podsumowaniu zmian w prawie najmu 2026.
- Jeśli już dziś prowadzisz zarejestrowaną działalność i figurujesz w gminnej ewidencji innych obiektów hotelarskich, nie zakładaj automatycznie, że to zwalnia Cię z przyszłego wpisu do CWTON — to dwa odrębne rejestry o różnej podstawie prawnej, a projekt ustawy nie przewiduje na razie automatycznego przeniesienia danych między nimi.
Podsumowanie
- Rozporządzenie (UE) 2024/1028 obowiązuje w całej UE od 20 maja 2026 r. i wprowadza obowiązek rejestracji lokali na krótkie pobyty z unikalnym numerem identyfikacyjnym.
- Polska nie uruchomiła jeszcze krajowego systemu (CWTON) — obowiązek unijny istnieje, ale bez krajowej infrastruktury nie ma jak go dziś wykonać ani wyegzekwować.
- Rządowy projekt ustawy wdrażającej przewiduje kary administracyjne do 50 000 zł za brak wpisu lub numeru w ogłoszeniu — ale to wciąż projekt, nie obowiązujące prawo.
- Pełne uruchomienie CWTON planowane jest na jesień 2026 r. — do tego czasu warto się przygotować, ale nie ma jeszcze czego się bać w praktyce.
- Rosnące obowiązki administracyjne to dobry moment, żeby porównać opłacalność najmu krótkoterminowego z długoterminowym.
Zabezpiecz przejście na najem długoterminowy z RentStandard
Jeśli rosnące wymogi rejestracyjne i ryzyko kar skłaniają Cię do przejścia z najmu krótkoterminowego na długoterminowy, RentStandard pomaga zbudować to bezpiecznie od zera: przygotujesz umowę bez luk, zweryfikujesz najemcę i udokumentujesz stan mieszkania protokołem zdawczo-odbiorczym z dowodami zdjęciowymi, zanim jeszcze podpiszesz pierwszą umowę na dłuższy okres.
Sprawdź, jak działa RentStandard
Artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnych sprawach oraz w celu weryfikacji aktualnego stanu prawnego skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą.